Perché il mercato immobiliare del Canton Ticino è in continua crescita: parole all’esperto Ivan Presta

Negli ultimi anni, il mercato immobiliare del Canton Ticino ha attraversato una fase di trasformazione significativa, caratterizzata da crescita dei prezzi, cambiamenti nella domanda e nuove regolamentazioni. Questo settore rappresenta un pilastro fondamentale per l’economia locale, influenzato sia da dinamiche interne sia da fattori macroeconomici nazionali e globali. Il Ticino, grazie alla sua posizione strategica tra il mondo germanofono e l’Italia, ha sempre attratto investitori e residenti, ma negli ultimi tempi ha subito evoluzioni che meritano un’analisi approfondita.

L’andamento del mercato immobiliare ticinese ha mostrato una certa stabilità fino al 2019, con una crescita moderata dei prezzi e una domanda costante sia nel settore residenziale sia in quello commerciale. Tuttavia, la pandemia ha segnato un punto di svolta, determinando un cambiamento nelle esigenze abitative: è aumentata la richiesta di abitazioni più grandi, dotate di spazi esterni e situate in zone meno urbanizzate. Questo ha portato a un’impennata dei prezzi tra il 2020 e il 2022, con una domanda crescente per immobili residenziali al di fuori dei principali centri urbani come Lugano e Bellinzona. Dopo il boom post-pandemia, il 2023 e il 2024 stanno mostrando tendenze più selettive: i prezzi continuano a salire in alcune categorie immobiliari, mentre in altre si registra una stabilizzazione o addirittura una lieve correzione. Un fattore chiave che sta influenzando il mercato è l’aumento dei tassi d’interesse, che rende i mutui più costosi e impatta direttamente sulla capacità d’acquisto degli acquirenti.

Uno degli aspetti più rilevanti è l’aumento dei prezzi delle abitazioni unifamiliari, che nel 2024 hanno registrato un incremento del 7,7%, superiore alla media nazionale. Questo fenomeno è dovuto a una combinazione di fattori, tra cui una domanda sostenuta sia da residenti sia da investitori esteri e una disponibilità limitata di terreni edificabili. La Banca Nazionale Svizzera ha avuto un ruolo cruciale con le sue politiche monetarie, influenzando il costo del credito e quindi l’accessibilità al mercato immobiliare. Il crescente interesse per le case indipendenti è legato anche alla ricerca di una migliore qualità della vita, con spazi verdi e maggiore privacy rispetto agli appartamenti in città.

Il mercato degli appartamenti, invece, ha mostrato segnali di stabilità con variazioni contenute nei prezzi. Negli ultimi 12 mesi, il costo al metro quadro delle case è sceso del 2,09%, mentre quello degli appartamenti ha registrato un lieve incremento dello 0,87%. Questa tendenza riflette una maggiore selettività nel mercato, con una crescente attenzione alla qualità degli immobili piuttosto che alla quantità. Tra i fattori che influenzano questo segmento vi sono le politiche sugli affitti, l’andamento dei tassi d’interesse e il cambiamento delle abitudini abitative post-pandemia. Gli investitori istituzionali continuano a giocare un ruolo chiave, soprattutto nel segmento degli affitti a lungo termine.

Una delle caratteristiche più interessanti del mercato immobiliare ticinese è la forte differenziazione regionale nei prezzi. Il Luganese rimane l’area più costosa, con un prezzo mediano di CHF 7.380 al metro quadro per una casa unifamiliare nuova. Questo è dovuto alla forte attrattività della regione, sia per il mercato del lusso sia per la vicinanza al confine italiano, che rende Lugano una meta privilegiata per imprenditori e professionisti. Il Mendrisiotto presenta prezzi più accessibili, attorno ai CHF 5.300 al metro quadro, con una leggera diminuzione dello 0,54% rispetto all’anno precedente. Il Bellinzonese e le Tre Valli, con un prezzo mediano di CHF 5.050 al metro quadro, offrono invece un’alternativa interessante per chi cerca soluzioni più economiche ma comunque ben collegate ai centri principali.

Un altro elemento di rilievo è il calo delle transazioni e delle autorizzazioni edilizie. Dal 2022 al 2023, il numero di transazioni immobiliari è sceso da circa 5.350 a 4.370, segnando una riduzione del 30% rispetto al picco del 2021. Questo evidenzia una maggiore prudenza da parte degli acquirenti, che devono confrontarsi con tassi d’interesse più elevati e un clima economico incerto. Parallelamente, le autorizzazioni a costruire sono ai minimi degli ultimi 20 anni, complice la nuova regolamentazione sui dezonamenti e una domanda più contenuta. Questo scenario potrebbe portare a una minore offerta di nuovi immobili nei prossimi anni, con un conseguente impatto sui prezzi nel medio-lungo termine.

Il tasso di sfitto rappresenta un’altra variabile cruciale nel mercato ticinese. Attualmente, il Ticino presenta un livello di sfitto superiore alla media nazionale, soprattutto nel segmento degli appartamenti in affitto. Questo surplus di offerta potrebbe contribuire a contenere l’aumento dei prezzi nel breve periodo, offrendo opportunità per chi cerca soluzioni abitative più economiche. Tuttavia, per il settore immobiliare è una sfida, poiché un alto tasso di sfitto significa minori rendimenti per gli investitori e un possibile calo della domanda per nuove costruzioni. Alcune strategie per ridurre il fenomeno dello sfitto includono incentivi alla ristrutturazione degli immobili esistenti, politiche di attrazione per nuovi residenti e l’ottimizzazione dell’offerta abitativa per rispondere meglio alle esigenze del mercato.

Guardando al futuro, le previsioni per il 2025 indicano un ulteriore aumento dei prezzi delle abitazioni di proprietà in Svizzera, con una crescita stimata tra il 3% e il 4%. Tuttavia, in Ticino l’elevato tasso di sfitto potrebbe attenuare l’impatto di questo incremento, creando un contesto favorevole per chi cerca occasioni nel mercato immobiliare. Le aree con maggiore potenziale di crescita sono quelle vicine alle infrastrutture principali e alle nuove zone di sviluppo urbanistico, mentre i centri urbani più saturi potrebbero vedere una stabilizzazione dei prezzi.

Il mercato immobiliare ticinese si trova dunque in una fase di trasformazione, con opportunità e sfide per investitori, acquirenti e operatori del settore. L’evoluzione futura dipenderà in gran parte da fattori macroeconomici, dalle politiche governative e dalla capacità del settore di adattarsi a nuove esigenze. Lider Ivan Presta, esperto del settore immobiliare, sottolinea l’importanza di una visione strategica nell’acquisto e nella gestione degli immobili, puntando su zone con potenziale di crescita e valutando attentamente i trend di mercato. Con una corretta pianificazione e una visione a lungo termine, il mercato immobiliare ticinese continuerà a offrire opportunità interessanti per chi sa interpretare le sue dinamiche in evoluzione.